Организация-застройщик из Санкт-Петербурга включала в договоры долевого участия условия, согласно которым:
- гарантийный срок для объекта составляет пять лет и начинает действовать со дня сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию;
- в случае если объект построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания, участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Управление Ропотребнадзора посчитало, что такие условия ущемляют права потребителей, и привлекло застройщика к административной ответственности. Однако тот не согласился и обжаловал решение. Арбитражные суды трех инстанций согласились с его доводами, указав, что включать в договоры выше названные условия позволяют диспозитивные положения Федерального закона № 214-ФЗ.
Верховный Суд РФ, рассматривая дело, признал выводы нижестоящих судов противоречащими закону, отменил все судебные акты по делу и согласился с законностью позиции Роспотребнадзора.
В частности, суд указал на то, что указанные условия договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». И, соответственно, ущемляют его права.
Диспозитивный характер положений частей 2 и 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, на который сослались суды, действительно допускает указание иных условий в договоре участия в долевом строительстве, определяющих действия сторон в упомянутых случаях. Однако эти условия ограничены законом «О защите прав потребителей».
Право на установление иных условий договора не может использоваться для ограничения законных прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту дольщиков и может применяться только в этих целях. Таким образом, для дольщиков устанавливается больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей. В конечном счете это должно улучшать его положение, а не ухудшать.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019 можно почитать по ссылке. http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1906206