Новости

Пояснения об изменениях в правила землепользования и застройки Екатеринбурга

В Екатеринбурге продолжаются общественные обсуждения изменений правил землепользования и застройки, однако не все понимают, что они вообще означают. Если не вникать в суть, всё звучит достаточно однозначно: компаниям разрешат использовать земельные участки по максимуму, то есть теперь в городе будет процветать плотная точечная застройка. Но это не совсем так. Разбираемся почему. 

В России, без преувеличений, обширное градостроительное законодательство, которое предусматривает множество требований при строительстве:

  • соблюдение санитарных норм;
  • соблюдение противопожарных норм (в том числе должны быть обеспечены проезды для спецтехники, места для разворота пожарной лестницы);
  • соблюдение требований по инсоляции квартир (сколько солнечного света в них будет проникать);
  • наличие во дворах детских площадок и мест для отдыха взрослых;
  • требования к безопасности зданий;
  • наличие парковочных мест.

Действующее правила землепользования и застройки в Екатеринбурге (ПЗЗ) добавляют свои ограничения. Главный из них – это КСИТ (коэффициент строительного использования территории). Если говорить просто, этот показатель устанавливает общую площадь зданий, которую можно возвести на земельном участке в зависимости от его размера. Также для ряда территориальных зон ПЗЗ устанавливает отступы три метра от границ земельных участков, но только для тех случаев, где нет утвержденной документации по планировке территории.

Иными словами, на федеральные требования накладываются местные: к объему по площадям, отступам от границ, проценту застройки. Соблюсти их все одновременно зачастую очень сложно.

Кроме того, есть утвержденные Екатеринбургской городской Думой местные нормативы градостроительного проектирования, которые устанавливают требования к обеспеченности школами, детскими садами, больницами, парковками и другими объектами инфраструктуры, а в зависимости от них – требования к плотности застройки. И требования этого документа никто менять не собирается.

Поправками предлагается:

  • для многоэтажной и среднеэтажной застройки, а также для общественно-деловых зон установить КСИТ 4 вместо существующего 3 и отменить отступы от границ земельных участков;
  • для многоэтажной застройки установить максимальный процент застройки земельного участка 100%.

Почему это плохо?

В Екатеринбурге осталось мало земельных участков, на которых можно вести строительство (не считая, конечно, больших свободных территорий, на которых реализуются проекты комплексной застройки, такие как Академический и Солнечный). Те участки, которые остались в существующей городской застройке, - чаще всего неправильной формы. Поставить туда дом, чтобы соответствовать всем федеральным требованиям + правилам земплепользования и застройки Екатеринбурга – очень сложно. 
Это означает, что приходится тратить много времени на проектирование. Каждый раз застройщики рисуют несколько вариантов расположения зданий, чтобы соблюсти и федеральное законодательство, и ПЗЗ Екатеринбурга. Это время, за которое застройщики ничего не зарабатывают. Хотя могли бы уже приступить к строительству, а освободившиесяденьги направить, например, на благоустройство. К тому же чем больше времени занимает проектирование, тем сильнее дорожает строительство, что в дальнейшем напрямую влияет на цены.

Во всех городах-миллионниках России от КСИТ давно отказались, так как это избыточный ограничитель. Федеральное градостроительное законодательство и без того имеет серьезные рычаги воздействия на застройщиков, которые не дают им строить точечно, без необходимой инфраструктуры, дворов и паркингов. 

В Екатеринбурге, кстати, стопроцентная застройка земельных участков давно уже разрешена в центре города для деловых и общественных зданий (Общественно-деловая зона городского центра Ц-1, Общественно-деловая зона местного значения Ц-2). Но таких примеров все равно нет, поскольку застроить участок на 100% нереально из-за федеральных ограничений, о которых говорилось ранее. 

Что даст изменение ПЗЗ Екатеринбурга?

  1. Застройщики смогут быстрее проходить предстроительные этапы (подготовка документов, проектирование). Соответственно, затрат на объекты станет меньше – деньги смогут направить на что-то более полезное. 
  2. Сами земельные участки будут использоваться более эффективно: застройщики смогут проектировать здания там, где это удобно, а не где приходится из-за ограничений по КСИТ  и отступам. 
  3. Устранение ограничений неизбежно увеличит объем предложения и уровень конкуренции на рынке, что во всех случаях приведет к повышению качества и снижению цены для конечного потребителя.

Важно отметить, что несмотря на снижение барьеров, Администрация города Екатеринбурга по-прежнему будет утверждать документацию по планировке территории, которой устанавливаются параметры застройки, в том числе ее плотность, застройщики по-прежнему будут обязаны проводить экспертизу проектов и получать все необходимые согласования, то есть соблюдение федерального законодательства будет полностью обеспечено.

Что касается разговоров о том, будто предлагаемая реформа нанесет ущерб социальной или транспортной инфраструктуре города: это исключено самими принципом градостроительного нормирования. Потребность в школах, детских садах и всех подобных объектах рассчитывается и удовлетворяется не от номинальных застроенных гектаров, а именно от построенных квадратных метров и количества людей, в этих квадратных метрах проживающих. В силу этого и плотность размещения «социалки», и в конечном счете ее доступность равно будут повышаться.