Уходящий 2020-й год стал одним из самых сложных для всех из-за пандемии коронавируса.Однако жизнь шла своим чередом: разрабатывались новые законы, отменялись старые, и самое главное – продолжались и начинались стройки. О том, как строительная отрасль перенесла этот год, и планах на будущее рассказал президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников.
О ситуации в целом
– Эксперты говорят, что эффект от льготной ипотеки сходит на нет, а реальные доходы населения падают. Что будет с рынком дальше?
– Мы по-прежнему видим большой интерес покупателей к качественной недвижимости в Екатеринбурге. В первую очередь, конечно, на первичном рынке. Наверное, впервые за все годы я верю в федерального лидера отрасли. Я говорю о нашем вице-премьере Марате Хуснуллине. Вижу, как принимаются остро необходимые законы: реновация, субсидирование ипотеки. Верю, что государство благодаря лидерству Хуснуллина займет правильную позицию, и, следовательно, следующий год застройщики еще будут чувствовать себя более-менее.
Другое дело, что ситуация с реальными доходами населения очень серьезно сказывается на требованиях к продукту. К большому сожалению, площади квартир, которые востребованы, снижаются. Это точно не повод говорить о том, что мы переходим к массовому строительству гетто. Нет, это общемировая тенденция. В мегаполисах, объективно, позволить себе просторное жилье могут очень немногие. Поэтому застройщики вынуждены даже на ходу переформатировать более масштабные квартиры в меньший размер для того, чтобы соответствовать не только ожиданиям, но и возможностям покупателей.
– Цены на недвижимость ползли вверх весь 2020-й год. Что должно произойти, чтобы процесс остановился?
– Я почти уверен, что процесс вот-вот остановится или уже остановился. Бесспорно, определенное головокружение от успехов у отрасли случилось. Я уверен, что основной эффект принесла не столько льготная ипотека, сколько резкий рост курса доллара в третьем-четвертом квартале. Люди, у которых были накопления в рублях, вдруг осознали, как стремительно рубль обесценивается, а покупать доллар уже было поздновато. И часть этих накоплений поступила на рынок недвижимости, в первую очередь первичный. Это стало допингом. Если рубль больше не станет совершать подобных кульбитов, то этот искусственный эффект не повторится.
– Из-за пандемии немного отошло на второй план обсуждение перехода на проектное финансирование. В прошлом году вы прогнозировали два негативных последствия: остановка строительства в небольших городах и уменьшение объемов строительства из-за заморозки капиталов. Оправдалось?
– К сожалению, первое, по-видимому, да. На днях «Коммерсант» со ссылкой на бизнес-омбудсмена Бориса Титова писал, что число российских городов, где возводится жилье, за год сократилось на 13%. Так, сейчас новостройки возводят в 308 из 1,1 тысячи российских городов, тогда как годом ранее строительство велось в 354 городах. В 809 городах, где проживают 24 млн россиян, не строят вообще ничего. К тому же на 26% сократилось число строительных компаний.
Абсолютно все совещания, которые проходят и с Центральным банком, и с федеральным Минстроем, показывают, что проблема финансирования низкомаржинальных проектов на догоняющих территориях никак не решена. Слава богу, что проблема хотя бы артикулирована. И Владимир Владимирович (Якушев – бывший Министр строительства и ЖКХ РФ – Прим. Ред.) перед уходом в полпредство на форуме 100+ это признавал, и Центробанк на всех уровнях. Здесь необходимо упомянуть инфраструктурные облигации, которые рассчитывает предлагать ДОМ.РФ. Если такое решение будет принято Правительством России, они могут помочь нескольким КОТам (КОТ – комплексное освоение территории, Прим. Ред.) в крупных городах, но опять же, проблемы малых городов ни в коем случае не снимут.
Что касается сокращения стройки в связи с заморозкой капиталов, благодаря накачке спроса, в том числе с помощью льготной ипотеки, мы пока избежали худшего сценария, когда начинают выкручивать руки застройщикам, массово повышать долю замороженного капитала. Более того, я из опыта могу сказать, что банки в отношении нормальных застройщиков и хороших проектов возмещают заметную долю капитала. Сегодня Сбер и вслед за ним другие банки в целом охотно принимают решения о cash out.
– Минстрой России в этом году проводит «уборку в нормативном регулировании стройки». Как в реальности это влияет на ситуацию?
– Для меня самым показательным примером в части нормативного регулирования стала пресловутая история с мусоропроводами (У застройщиков вдруг начали требовать обязательно устанавливать мусоропроводы в новых домах от 5 этажей – Прим. Ред.). Совершенно очевидно, что это не было осознанное решение министра или главного врача Роспотребнадзора. Где-то какой-то клерк в безбрежном море нормативных актов, в том числе советских, оставшихся с 60-х годов, увидел что-то про мусоропроводы и решил, что одно из другого следует. Масштаб этого бедствия словами не описать. Как это все вводить? Полный абсурд. Начались реальные возмущения застройщиков, СМИ об этом писали.
То, что федеральный Минстрой нашел лазейку и взял на себя ответственность дезавуировать этот прецедент – доказательство того, что в целом бардак в техническом регулировании большой.
Владимир Владимирович [Якушев], опять-таки, очень четко эту проблему осознавал и год за годом на наших традиционных встречах на 100+ говорил, что вопрос надо решать. Правительство должно добиться того, чтобы регулирующий орган для стройки был только один – Минстрой. При всем уважении, не должно быть прямого надзора у пожарных, авиаторов и других. Они могут и должны вносить инициативы, обсуждать их с Минстроем, издавать совместные акты. Но сегодня классическая ситуация – у семи нянек дитя без глаза. Я верю, что логика победит и все-таки появится единый центр регулирования. Тогда мы сможем рассчитывать на какой-то порядок в данной сфере.
– Еще один серьезный шаг навстречу застройщикам – это законопроект о реновации, принятый в первом чтении. Это то, что нужно застройщикам?
– То, как это законопроект задуман (я подчеркиваю, задуман) и как он внесен, – это, бесспорно, благо. Города должны развиваться и должны быть пусть сложные, долгие, судебные, но механизмы реновации городских территорий. Без этого многие города обречены, к сожалению, быть заложниками (я так прямо назову) злоупотребляющих собственников. Но каким этот закон выйдет из горнила Государственной Думы, особенно с учетом того, что впереди второе чтение, мы пока можем только гадать. Я надеюсь, что логика, заложенная Минстроем и Якушевым, сохранится. В таком случае это будет иметь для отрасли очень серьезный пролонгированный эффект.
– Чего вы опасаетесь?
– Опасаюсь, что политики выплеснут ребенка, и под популистскими лозунгами необходимый механизм поиска баланса между интересами территории и конкретного собственника будет утрачен. В таком случае это станет мертворожденным законом, у нас таких законов немало.
– Многие считают, что для застройщиков сейчас самые «золотые» времена: барьеры снимают, продажи стимулируют льготной ипотекой. Это действительно так или все-таки есть какие-то проблемы?
– Золотые времена у застройщиков наступят, когда будут расти реальные доходы населения. Золотые времена у застройщиков были до 2008 года. Тогда административных барьеров еще как таковых не было, чтобы с ними бороться, а продукт девелопмента востребовался и малым бизнесом, и микробизнесом, и покупателем квартир. Все цвело и пахло. Считать сегодняшнее время золотым ни в коем случае нельзя. Пока это, к сожалению, гидропоника. Хотелось бы жить на вольном воздухе с настоящим светом.
О ситуации в Екатеринбурге
– Кажется, что 2020-й – год борьбы застройщиков за независимость. Главная победа – отмена согласований АГО. Назовите причины, почему это хорошо для горожан, а не застройщиков?
– Я искренне верю, что Екатеринбург выиграл в конкурентной борьбе со своими соседями. Мы, конечно же, более привлекательный, экономически развитый и комфортный город в сравнении с Челябинском, Пермью, Курганом, Тюменью. Екатеринбург совершенно точно в пятерке городов России по многим характеристикам.
Почему это стало возможным? На мой взгляд, ответ очевиден. Первая и главная причина – потому что с 90-х годов, эпохи Аркадия Чернецкого, Екатеринбург стал экономически открытым городом. Сюда приходили и здесь успешно работали иностранные и федеральные компании, у нас выросла целая плеяда местных компаний, которых никто не душил, а позволял им работать.
История развития Екатеринбурга показывает, что он расцветает благодаря свободе. Свободе осуществления предпринимательской деятельности, механизмам, делающим произвол невозможным. Так вот АГО, я много раз говорил это публично, в том виде – я подчеркиваю – в каком он применялся в последние годы, стал механизмом произвола. Произвол для инвестиционной деятельности губителен. Ни один инвестор не придет вкладывать сотни миллионов, а в девелопменте миллиарды, не имея четкой гарантии того, что эти миллиарды окупятся.
– Также застройщики добились изменения ПЗЗ, в частности, увеличения КСИТ. Какие здесь главные позитивные эффекты для людей?
– КСИТ для горожан означает только одно – дом, в котором он хотел бы жить, начнут строить, условно, на год раньше, чем могли бы. То есть реформа КСИТ сокращает административные процедуры, связанные с прохождением проекта планировки территории. Мы много раз говорили: тут нет причин бояться. Екатеринбург де-факто уже много лет строится в логике КСИТ-4.
– Активисты Екатеринбурга выступают против высотной застройки, например, сейчас широко обсуждается застройка Уралмаша. Какие контраргументы вы можете привести?
– Уралмаш – территория хорошо мне знакомая и очень остро нуждающаяся в реновации. Как бы нам с вами не улыбались свежеокрашенные фасады двухэтажной застройки – то, что делает Фонд капремонта, это не ремонт. Я знаю, о чем говорю. Сохранить эту застройку представляется совершенно невозможным в силу объективных причин. Это были временные здания, которые строились из недолговечных материалов.
Единственное, что мы можем и должны сделать в отношении Уралмаша –сохранить, найти деньги и восстановить его настоящие памятники. Не позволить себе утратить «Мадрид», а сегодня все к этому идет. Не позволить себе потерять ДК, застройку по Ильича, площадь Первой Пятилетки и так далее. Любыми силами сохранить то, что формирует соцгород как наследие не только районного, а российского и мирового масштаба. И в этих условиях ограничивать развитие остальной части Уралмаша мне представляется поведением безответственным. Я подчеркиваю – безответственным.
Я точно знаю, что несколько десятилетий назад публике также не нравились девятиэтажки – они считались высотной застройкой. Сегодня такой же спор идет, условно, о 20-этажных домах. Это стандарт современного строительства, и с этим ничего невозможно поделать. Ровно также ничего не поделать с теми показателями плотности, которые необходимы для того, чтобы инвестпроект становился экономически оправданным и позволял осуществлять реновацию территории.
И последний аргумент – он в защиту всех подобных историй. Это далеко не первая попытка спекулировать на желании населения оставить все как было, на страхе перемен в массовом сознании. Для меня важно, что потом время всегда рассуждает в пользу нового. Большинство проектов все равно реализуются, город активно строится. Неблагополучные территории с точки зрения социального контингента замещаются благополучными.
Можно найти десятки примеров, когда говорили, что проект испортит облик, а оказалось – да нет, все отлично. Ну вот ЖК «Мельница» на Челюскинцев – испортил облик? Нет, преобразил депрессивную территорию. ЖК «Макаровский» – 100-метровая башня в центре. Споров было! Градостроительный совет язык стер. Комплекс стал украшением города? Бесспорно. Сейчас «Макаровский» только так собирает федеральные награды.
Почему на Уралмаше не может быть высотного современного акцента? Тем более то место – это не ядро соцгорода. Ядро соцгорода – от площади Первой Пятилетки по Ильича.
О работе Гильдии строителей Урала
– Безусловно, большинство принятых в пользу застройщиков решений в 2020 году – это работа Гильдии. Для вас, как для президента, какое достижение самое важное и почему?
– У нас действительно есть целый ряд успехов – необходимых отрасли и объективных. Но самым главным и принципиальным я бы назвал тот факт, что строительный комплекс не был остановлен на период локдауна, как в Москве и многих других регионах. Я считаю первоочередным доверие губернатора к отрасли, которое он проявил в тот момент, когда на него очень серьезно давили. Остановка строек чрезвычайно бы навредила инвестиционной привлекательности региона.
Решение губернатора оставило отрасль в условно комфортной ситуации. Не только застройщиков, но и покупателей квартир – они не получили стресс в связи с остановкой строительства. Сотни и тысячи мелких подрядчиков не оказались перед вопросом, на что жить. Все это могло стать травмой для отрасли, последствия которой мы бы долго залечивали. Но этого не случилось благодаря губернатору.
– Какие проблемы планируется решать в 2021 году?
– Гильдия уже более 10 лет является главной в городе площадкой для диалога и снятия конфликтных вопросов между классом застройщиков и ресурсниками в широком смысле. Поэтому в следующем году сосредоточимся на работе с энергоснабжающими компаниями и оптимизации процедур по подключению к инженерным сетям. Этот процесс идет постоянно, но время от времени к нему нужно возвращаться.